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第二百四十七章 信幼安第(1/3)页
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    二无转瞬息风云变幻的国际金融市场的人。哪个智商哪水小能会低。与平常人相比,逻辑以及理性思维总是只有高的份,又何况周幼安说的这些根本称不上复杂,宋汉风要是还听不明白,那就是猪了,不过对于周幼安这副随口说出来的懒散样,他心里还是有些好奇,失笑道:“这些歪门邪道的东西,怎么你一套一套的这么熟悉?”

    你要是见多了被开发商这些手段骗的人你也会知道的,周幼安心里暗想着。摇头笑笑道:“房地产的暴利是母庸多问的,就算以后做大了自己开发承建,毛利润也大约有百分之四十左右。”

    宋汉风虽然留洋多年,但是后来却基本呆在国的,内地的一些情况他到也明白,此刻心领神会道:“房地产主要是一个公关费用吧?”

    他没细说,但周幼安却也同样明白他的意思,房地产除了那些官员们还有什么好值得公关的,“昭可以先收购一个潜力不错的建材或者有些底的房产公司,全资控股吧,我们不差那几个钱不过,正常的公关无可厚非,但最好能够少跟政府官员有金钱上的瓜葛。

    ”

    周幼安对宋汉风这咋。提醒不是无的放矢的,重生之前那些纷纷落马的政府官员,由于收受地产商的贿赔而被举报的不在少数,但绝非如此而已。贿略的风险在于不可控制。

    接受贿赔的官员的仕途走向,个人生活,恩怨纠葛,都不受控制。而一旦要出事,就有可能将过后所做的事全盘的抛出,别瞧着那些部级、厅级的官员在台前怎样的威势十足,真要等到纪委下来,个咋。都是软蛋。

    就算周幼安以后将人脉发展大了,在巾央、地方都拥有不小的势力。但他总不可能没有对手的,真要给对手抓住机会,置于地死的话,再做补救就为时晚已了,还是事先做好预防的好。

    “公司收购好之后我们就开始斜叭”既然已经与周幼安敲定了,那么宋汉风就必须考虑接下来的步骤了,“我听你上次话里的语气。是有什么目标?”

    “目标到是有的。”周幼安到是没有想将对清河坊街的企图对宋汉风掩饰的意思。不过他觉得还是有更重要的事情必须先说下,“不过资金方面还是暂时不用在拿地上。”

    周幼艾的话让宋汉风愣了下:“为什么?土地储备不是一家地产公司最需要做的事吗?”

    “兵马未动。粮草需先行。”周幼安摇了摇头,淡淡道:“现在已经不是前些年房地产才开始冒头的时候了。既然要玩我们就玩大一点收购来公司之后,首先,要成立自己的建筑设计院。每个项目高达百分之十至十五的设计成本,是一项极大的开支,在这方面,我打算收购一家澳大利亚的设计公司,预计要花费一亿。”

    澳大利亚的大学教育在建筑方面一贯盛名昭著,光是悉尼歌剧院的设计就是近代建筑史上最优秀的作品之一。

    “这仅是第一步,我还有意收购几家国内的建筑设计所。”周幼安说道。“将设计方面的支出压缩至项目成本的百分之五,所有的设计所将包括园林设计、商业街区设计、复古建筑设计、修缮类设计等等方面。这里的总支出大约会超过三亿。”

    支出虽稍嫌多了些,但能提高公司的水平,宋汉风到也无所谓  不过周幼安为什么不拿土地他还是有些奇怪。        周幼安瞧出了他的疑惑,却是不答反问道:“你有没有注意到近年来很多房地产公司都在扩大商业物业的比重?”

    在房地产除去工业建设外都可归类于商业地产的类别,而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产,相比住宅、商住楼的快速回收成本的作法。做商业物业的运营小显然回收成本的周期要放长,但相对而言,受市场波动的影响就要风险耍低得多。

    “幼安你的意思是?”宋汉风想到了些什么。

    周幼安轻轻一笑,没有否定他的猜测,“恐怕很多人都没有注意到,运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上,这样的回报率。就算是在全世界都是极为罕见的。”

    “这恐怕不大可能吧?”虽然心里已经不否认,可宋汉风还是犹疑着说道。

    “没有什么不可能的。”周幼安托着咖啡杯说,“土地要是公开拍卖的话,只要是真正具有升值潜力的地块,价格方面一定会大幅的提升,推高地价。不言而喻。而随着央政府提出要加速城市化建设进程。加快农民进城。外来人口增多,住宅稀缺,也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制。土地交易的价格并不计入国税体系,也不计入地税体系,属于地方政府的额外财政收入,就从地方政府的意愿上说,也完全有推高地价的可能性。三者相加,那国内的土地价格上涨,房屋成交价格的上涨,都是情理之,丁,

    “这个兄弟说的好!”边上一个年轻男不知道从哪里蹿了出来,拍手叫好道:“之所以国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨,原因就在于地价推升的恶性循环上,海南房地产泡沫其实在某一种意义而言是一种必然。”

    说着,他不好意思的冲宋汉风与周幼安一笑,“蒋宇飞,偶然听到你们的高论。忍不住插言。让二位见笑了。”

    周幼安与宋汉风自然不会在意,同样笑着让了下位置,示意对方请坐。有志同道合之士能够交流下,也是不错的。

    “蒋先生的说法没有错,国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨,原因就在于地价推升的恶性循环上。”周幼安抿了口咖啡道:“首先说地价怎样爬升才快吧。在地方政府有意公开拍卖一块地后。先是有意思想要拿地的开发商递交标书,这里头的价格肯定不同,不需耍地方政府的暗示,只要将标书退回,开发商就能领悟到地方政府的意图。何况,参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价,要注意,这个成交价和实际上交割时要支付的价格,可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到,土地的成交价是涨高了。”

    这些东西宋汉风是不怎么了解的,而蒋宇飞之前插言其实也只是懂些皮毛。没周幼安那么了解,此时听他认真说,顿时都专心的听了起来。        “其次土地价格一高,那建成后的成交佼自然也要涨高,有人质疑的话,那开发商肯定要说是土地价格方面的原因。才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房,而又由于大批的国企到

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